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    [谈房论市] 调控政策成效初显 热点城市商品房成交下滑

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    发表于 2017-4-20 13:48:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

    一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落;二线城市连续4个月回落;三线城市涨幅略有扩大,但无碍70城市房价整体收窄的趋势。

    3月房地产调控陡然升级,终于从房价数据中找到了“谜底”。

    国家统计局4月18日发布数据显示,今年3月,全国70个大中城市中,有62个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比出现上涨,比2月增加6个。8个城市房价出现环比下滑。

    尽管热点城市的房价涨幅回落,但由于广大二三线城市房价上涨明显,导致70大中城市房价平均环比上涨0.71%,涨幅比2月扩大一倍。

    这也被认为是3月以来,各地房地产调控不断加码的主要原因。但按照多数分析人士的观点,随着调控的持续深入,多个城市的成交量下滑明显,未来的房价涨幅将可能趋于收窄。

    二三线城市领涨

    统计局刚刚公布的这组房价数据,体现出“喜忧参半”的特点。

    喜在同比。3月有24个城市新建商品住宅价格涨幅同比回落,比2月份增加4个,回落城市中18个为一二线城市。具体而言,一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落;二线城市连续4个月回落;三线城市涨幅略有扩大,但无碍70城市房价整体收窄的趋势。

    根据中原地产统计,3月70大中城市新房价格平均同比上涨10.3%,连续三个月出现收窄。该机构认为,过去一年来楼市调控的叠加效应,尤其是去年四季度调控升级,是导致房价同比涨幅缩水的主因。

    忧在环比。同样以“新建商品住宅价格”作为统计口径,上月共有62个城市的新房价格环比上涨,比2月增加6个,其中大部分城市涨幅扩大。另有8个城市房价出现下降。

    海口、广州、三亚位居房价涨幅榜前三位,涨幅分别为2.6%、2.5%和2.3%。在房价涨幅前十名的城市中,除广州、厦门外,其余均为弱二线城市和三线城市,体现出近段时间的楼市热点所在。

    成都、大理、深圳领衔房价降幅榜,但降幅最大的成都,也仅有0.7%的下滑幅度。

    受此影响,70大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.71%,不仅创下最近5个月的最高,还比2月0.33%的涨幅扩大一倍。被视为市场先行指标的二手房价格,平均环比涨幅也达到0.77%。

    这也被认为是3月楼市调控出现新一轮加码的原因所在。按照上海易居研究院等观点,2月份房价依旧处于“合理”区间,但该曲线略有反弹,值得警惕。到了3月份回到了“偏热”区间,市场积极管控非常有必要。

    去年9月30日以后,部分地区针对房价上涨较快的情况,相继出台了调控政策。但以北京的“317新政”为标志,楼市调控又迎来新一轮扩围和加码。其中,北京曾在10天内发布9项调控细则,广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策。

    国家统计局新闻发言人毛盛勇4月17日表示,这些调控措施“对于房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。”

    二季度房价指数有望平稳

    事实上,从3月下半月开始,调控政策的影响就已显现。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟4月18日解读上述数据时就表示,据调查了解,3月18-31日,北京市新建商品住宅日均成交套数减少,二手住宅日均购房资格申请量下降,住宅交易三方合同成交笔数锐减。

    4月以来,调控的影响还在持续。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月上半月(4月1日-4月15日),北京市新建商品住宅共网签1000套,环比今年3月下半月下降43.7%,同比2016年4月上半月下降58.4%。同期,北京二手住宅网签8096套,环比下降51.4%,同比下降37.4%。

    从各民间机构公布的数据来看,4月以来,主要热点城市的商品房成交量出现普遍下滑,并延续了去年四季度以来的整体下滑趋势。

    央行此前发布的一组数据也显示,今年第一季度,住户部门中长期贷款增加1.46万亿元。尽管绝对规模仍然很大,但占全部新增贷款的比重为34.6%,较上年末下降10.3个百分点。反映出调控升级下的市场正在降温。

    值得注意的是,统计局于4月17日发布的宏观经济数据显示,今年一季度,全国GDP增长6.9,比去年全年的6.7%有所回升。

    业内人士普遍认为,良好的经济开局,将给楼市调控带来宽裕的空间。这也意味着,未来楼市调控很难有松动的可能,成交量萎缩的态势则将加剧。

    而在房地产市场,“量跌”往往被视为“价跌”的先兆。

    亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示,在成交调整到位之后,下一步将进入到价格调整的环节,预计今年全国商品住宅价格涨幅将逐渐进入稳中下滑的阶段。

    她还指出,在控制需求之外,此轮调控也从供应角度着力,增加土地尤其是住宅类用地供应。这对于稳定市场预期、避免房价出现大幅波动也将有着显著作用。

    上海易居研究院也指出,各项调控政策有助于降低投资投机购房需求的比例。随着政策效应的释放,部分城市房价过热的现象也有望缓解,二季度全国70城市房价指数也将处于平稳运行的区间。

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