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    [谈房论市] 商办地块接连遇冷 房企谨慎拿地

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    发表于 2017-5-18 15:10:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

        在北京最严格的商办调控之下,原本应该是“香饽饽”的商办地块,却接连遭遇冷落。5月12日,通州马驹桥商办地块仅获得一次报价,最终以底价6.2亿元出让。值得注意的是,这已经是第三宗遇冷的商办地块,5月5日成交的两宗商办地块中,一宗以底价成交,一宗接近零溢价成交。业内认为,商办地块遇冷,意味着调控重压之下,房企对商办用地拿地开始谨慎。目前土地出让对企业持有要求越来越严格,房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维,必然会影响溢价率。未来,商办用地将继续保持低位运行。

      底价成交

      “商办限购政策出台后,风向就变了。”北京一家房产研究机构从业人员感慨道,之前会引来诸多房企争抢的商办地块,现在却只有寥寥几家,甚至“无人问津”。这也正是目前北京商办地块出让的真实写照。

      5月12日,北京国土局公开拍卖通州马驹桥镇YZ00-0606-0014地块F3其他类多功能用地,用地面积为3.5万平方米,起始价为6.2亿元。值得注意的是,由于该地块在开拍前仅获得1次报价,最终该地块由北京北建通成国际物流有限公司以底价6.2亿元竞得,楼面价7039元/平方米。

      对于通州马驹桥商办地块底价成交的原因,有业内人士分析认为,该地块区位优势、产业优势突出,但是由于该地块为商办用地、要求100%自持20年,且体量不小,持有运营需要沉淀大量资金,甚至多年难以盈利,非常考验开发企业的运营能力,所以房企关注度不高。

      事实上,这并非是商办限购政策出台后首宗遇冷的商办地块。5月5日,北京市有两宗商办地块出让。其中,房山区长阳镇FS00-LX10-0092地块只有1家房企报价,未进行现场竞拍就以25亿元底价成交;另一宗顺义区高丽营镇地块在竞拍前有首旅、石榴、万科及首开富力联合体4家房企参与。但因为石榴的意外缺席,实际竞拍只有3家,官网上报价定格在25.8亿元,最后首开富力联合体在经过一轮竞拍后,以25.95亿元成交,溢价率仅为1.8%,楼面价为10196元/平方米。

      中原地产首席分析师张大伟认为,上述两宗地块属性均为调控最严格的商办类,而且位置并不优越,是出现接近零溢价成交的最主要原因。在北京最严格的商办调控下,之前被市场热捧的商办类地块明显退烧,两宗土地为零溢价与接近零溢价成交,也是最近两年首次出现。

      此外,商办限购政策出台后,3月底朝阳和大兴的三宗商办用地分别以27.8%、40.7%及27.7%的溢价率成交,当时房企拿地相对较为积极。不过,近几年北京商办土地的平均溢价率均超过60%,上述三宗地块成交的溢价率都在平均值以下。

      谨慎拿地

      “限购政策重拳砸下,商办市场也迅速冰冻,随之而来的是开发商拿地热情骤减。商办地块的退烧,也反映出房企拿地开始变得谨慎。”研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时如是说。

      北京一家房企市场部从业人员表示,在北京纯商品住宅供应较少的情况下,“商住两用”成为北京楼市的重要补充。北京对纯住宅产品的限购政策、大量购房需求的存在以及新房市场中低价位产品的匮乏导致近一年来商住类市场成交火热。

      在此情况下,北京土地市场中的商办地块也会引起房企哄抢。但是,商办限购政策的出台以及地块自持运营的要求,迫使房企不得不考虑盈利问题,导致房企开始谨慎参与商办地块的竞拍。

      实际上,商办市场、商办土地以及商办项目开发商都面临着相似的窘境,而这一情况的导火索则是商办限购政策的出台。3月26日晚,商办新政规定:在建(含在售)商办类项目只能出售给公司,购买之前已销售的商办资格和购买普通住宅一致,买房人需要五年社保记录,但不能使用商业银行贷款,且必须全款购买。

      这一政策出台后,商办市场成交迅速冰冻。据一位商办项目营销负责人介绍,商办限购出台后20天的时间里,北京商办成交仅150套左右,商办限购前一个月成交为5000多套,周成交数据也从原来的上千套,迅速下降到了几十套。同样,研究院智库中心数据显示,3月17日-26日,商办项目成交2542套。“3·26”商办新政出台,市场速冻,每日成交量多为个位数,甚至是零。

      张大伟认为,未来商办市场将继续降温,企业持有要求越来越严格,商办类项目销售可能性越来越小,持有经营成为房企拿地的主流趋势,这种情况下,房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维,必然会影响溢价率。预计未来商办用地将持续低位运行。

      商办出路

      一方面是“商改住”被封死,另一方面关于自持的要求越来越严格,那么,对于商办地块或者开发商已经拿到的商办项目而言,该如何破局呢?

      业内认为,按照商办政策规定,新建商办项目不得向个人出售,且最小分割单位不得低于500平方米,这一数字比当前北京市场上销售的主力商住类产品——50平方米左右户型面积大9倍之多。这意味着个人客户已经基本被堵死,对于商办类项目而言,定位开发市场上需要的写字楼、办公类产品,寻找有置业实力的大中型企业,制定新的营销思路,打通新营销渠道是一个选择。

      不过,这是对于可以出售的商办项目而言,那些需要自持的商办项目该如何自救呢?严跃进认为,“改售为租”是开发商退而求其次的一种选择。根据北京的供地计划,未来五环外将是主力方向,这就意味着未来五环至六环是人口的集中地。这些商业用地项目,企业通过持有经营的方式,依旧取得稳定的租金收益。

      值得注意的是,去年国务院曾发布文件称,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,调整后用水、用电、用气价格也是民用价格。这也可能是改变存量商住项目僵局的办法之一。

      此外,引入REITs等创新金融工具,帮助房企回笼资金,也是一项不错的尝试。

      一位房企营销人员表示,商办项目如何破局是摆在房企面前的一道坎。商办市场冰冻,对于拥有商办项目的房企而言,是一次极大的考验,尤其是资金链安全问题。销售受阻,导致企业很难快速回笼资金,长期持有项目会增加各种成本,甚至会引发资金链断裂风险。

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