是什么推动义乌房价上涨？短短半年，房价上涨幅度高达30%

北方的小企鹅 · 发表于 2017-10-24 17:12:14

本帖最后由小稠于 2017-10-24 17:17 编辑

最近买了套房子，丹溪金街，算下来2万多一平。同时比较了滨江一号后宅那边也差不多这个价格。在短短的半年多的时间里，义乌的房价上涨幅度高达30%。远不止某新闻里的3个点的涨幅

义乌这段时间的房价涨幅惊人，是什么推力导致的呢？我们从宏观和微观两个层面来分析。

一是微观层面。首先是城市有机更新是这波房价上涨的最大推力。从市中心五岔路口的向阳片区到皇园服装市场街区，都是几百上千户的大面积拆迁，拆迁户得到拆迁补偿款后，资金绝大部分又进入了房地产市场，形成陡增的市场刚需需求，造成了抢房的市场局面。另外，经过前几年的房地产去库存调整后，义乌市的可售房源面积已经远远小于的市场需求量。供应端收缩和需求端扩大，直接拉升了这一波的房价。本人估计，在未来的几年，也就是2017年到2019这几年时间，义乌的房价还会继续上涨，很可能到均价25000的最高位。

其次是实体经济的发展放缓，甚至萎靡，导致大量的民间资金无处可去。绝大多数人理财方式单一，而股市行情十分不明朗，行情震荡。很多人是不敢轻易进入的，前几年的股灾还心有余悸。为保值增值抗通货膨胀，大多数人想到了购置房产进行财产分配安置，形成了更大的投资性的购房需求，这也是本轮房价上涨的重大推力之一。

再次，我们从市场端和ZF调控来分析。我们会发现，实体经济的下行压力直接影响到一个区域的地方财政收入。前几个月的环保督察组进驻.更是对粗放型的实体经济发展雪上加霜。作为地方ZF发展经济是其最主要的任务，而房地产行业又是义乌经济结构中的重要一环！没错，义乌是贸易为主的市场型城市，但当地的几个巨头其实还是做房地产了。这一点其实挺悲哀的。新光，三鼎，小商品城集团主业收入目前都变成了房地产，Zf在面对政绩考核压力，很难不从房地产下手，来带动相关产业发展。

这一招其实很聪明，至少通过城市有机更新一方面改善提升了城市形象，另一方面也确实助推了房地产行业的价格上涨，而一个城市的房地产价格上涨，势必带来土地出让金的收入的增长。这是zf的钱袋子，是ZF的财政主要来源。18大以来，国家推行的营改增，把义乌市的财政来源至少减少百分之三十，经济的下行更是让财政资金入不敷出。ZF虽具有一定的公信力，但实际是最穷的。民生，交通，公共卫生事业都需要钱去建设。房价的上涨拯救Zf，而普通百姓就难过了，刚性需求被高房价抑制，想要买房就要按揭贷款，更多财富被房地产和银行洗劫一空。但，这一石二鸟的政策，你不得不服这是义乌市ZF的“聪明智慧”.

通过微观层面的分析，我们可以看到，这一波的房房价的上涨是多主体拉动的，有个人投资，有刚性需求，也有ZF层面的推动。最大的推力是ZF。

二、宏观层面。

这一部分，我分货币财税政策和宏观调控来分析。

首先是货币政策，这是最本质的导致价格变化的原因。19大ZF工作报告指出，中国经济进入新常态，稳增长，改结构。这算是经济领域的重要信号，他直接影响了一系列的货币财税政策。经济下行，ZF想到的措施有什么？是刺激经济！2008年金融危机，ZF4万亿计划直接把中国房价干到了历史最高点，在过去近10年里，房价涨幅历史最高。

政府的4万亿哪里来的？不是财税收入，是货币的超发。我们百姓的钱通过交易得到，ZF的钱是直接印钞机印刷出来。大家有没有这样的感觉，一张一百块的钱在10年前可以用好久，而在今天，你一拿出来马上就成了只剩下钢镚。这个例子是货币超发导致货币贬值的最好诠释。

很多人可能认为，zf超发货币跟自己无关，是否需要印刷货币，ZF有自己的一套机制，反正又不是我给ZF的钱，随便你ZF怎么印。你错了，ZF是否理智地开动印钞机和你的关系紧密相连。举个例子，你有100块钱，我有100块钱，这是市面上所有的钱。而市面上有4套50块的房子。原本你我凭自己的钱可以各自买2套房子。ZF通过货币的超发，第三个人进来承包高速公路赚了200块钱(zf用印出来的钱给他发了工资)，他也要房子。市场马上发生了变化，4套房子会被抢，有人愿意出100块钱去买，并且卖房的人也愿意卖给他。最后，你的钱变成了能买一套房子的钱，贬值了50%。

钱哪去了？这就是货币政策的神奇之处。每一次的货币超发其实都是在变相的洗劫你的财富。为了保住财富，你应该怎么办呢？在货币超发前购买房产，你的50块钱在货币超发后变成了100元的房产。经济下行，货币贬值确实洗劫了很多人的财富，08年随便一个买房的大妈到今天房产翻倍了10倍，因为她很碰巧地用了房产来抵抗货币贬值。

我们时常能听到任大炮说房价必涨无疑，很多人不信，而这么多年来，事实证明他的预言和判断都精准的可怕。只要经济下行，要刺激经济增长，货币就可能超发，货币就必然贬值。19大的经济新常态，我的解读是实体经济增长缓慢成为常态，转型升级成为常态，经济刺激成为常态，货币贬值成为常态。著名金融专家欧神通过大量的数据分析发现，过去的10年，我们的货币超发数量非常惊人，按照严格的公式推导得出的一个结论是:过去10年，货币年均贬值20%。这是一个什么概念？你100万的存款放银行里，一年就变成了80万。这也告诉我们，如果你不用一定的手段来抗通货膨胀，货币贬值，那么你的财富是不断在缩水的。可惜，多少人还不明白这些道理。被鱼肉了，还浑然不知。

货币贬值是支撑全国房价上涨包括义乌在内的基本的规律。规律不会被任何人左右，尊重规律才能利用规律为我们服务。

第二个层面，宏观调控。大家都知道，从2016年开始深圳房价领涨全国，紧接着上海，厦门，杭州紧跟潮流，房价在不到一年的时间涨幅达150%，有些地方甚至超过200%。于是各种限购，各种政策措施出台企图稳定房价。没错，这些城市确实消停了一些。但是经济规律是科学是调控永远无法控制住的，限购更是严重伤害了刚需，势必造成下一波更强劲的房价上涨作为报复。这些中心城市为圆心的周围100公里左右的地方进入普涨，最开始一波就是今年珠三角地区二三线城市疯狂上涨。杭州限购以来同样也带来，以杭州为圆心的周围100公里地区的二三线城市房价的上涨。义乌恰好处在杭州周边100公里内，杭州的限购导致涨势溢出，洼地被填补。当然，杭州的房价上涨除了货币贬值，还有城市外来人口增多，城市环境资源集中蝶变变现等因素推动。

综合以上两大块分析，我们其实不难发现义乌房价上涨的几大推力的构成。从过去5年来看，义乌的房价其实是振荡上扬，涨幅并不算大，2014年义乌有些地方的房价是重挫的。2013年的时候差不多是目前的90%.如果分摊到每一年，你会发现每一年平均涨的并不多。未来继续几年上涨的基本趋势不会变。总之，城市更新是主导力，货币贬值是基本力，投资性购买是支撑力，宏观调控是加速力。只要义乌城市更新继续，经济持续萎靡低速增长，继续打压中心城市房价的快速增长，义乌的房价就还会进一步推高。“房子是用来住的，不是用来炒的”***所言是对的，但是前提是经济结构能快速转型成功，土地财政收入比例下降。否则，我们只能看到ZF和市场的不断角斗。我更愿意看到的房价上涨是因为城市环境优化蝶变，国民收入增长所带来的房价上涨，而不是表面的不切实际的泡沫房价的繁荣。

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