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[谈房论市] 这些迹象表明:刚需买房“捡漏”时机将到!

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发表于 2018-1-9 14:59:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

新年第一周,A股市场房地产板块走强。业内认为,在行业“洗牌”格局下,龙头房企的估值中枢将快速提升,投资边际安全。值得注意的是,2018年房企融资成本或进一步上升,在偿债压力的共同作用下,须谨防资金链断裂风险。

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▲中国财富网 李林 摄

房企融资、偿债双重承压

资金面紧张

受2016年以来不断加码的楼市调控影响,商品房销售资金回笼速度减慢,整体来看,房企内生性融资能力不断减退。与此同时,外源性融资也面临难题。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉中国财富网,受商业银行融资资金面缩窄和债券融资难度增加影响,房企融资成本或进一步上升。

回顾2017年,房企境内发债同比降九成,境外发债同比增七成。另据穆迪报告,其纳入评级的52家房企,有七成债券集中在2018年到期或可回售,总额约为392亿美元(约2601亿元)。融资、偿债双重承压,房企“绕道”海外发债的金额也有望继续维持高位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国财富网采访时表示,今年融资政策大概率偏紧,加之房企现金回笼速度慢,企业到位资金状况有开始恶化的可能。“预计真正的资金压力或在2018年二季度出现。2017年销售情况不好的企业面临资金链断裂风险,但多半是隐性的表现,尤其是部分项目抛售,其实都和资金压力有关。”严跃进表示。

同策咨询研究部总监张宏伟则表示,从周期特征来看,有资金压力的房企需要熬过2018年底,否则,其极有可能出现资金链断裂风险,甚至在市场调整期被其他企业收购。

行业集中度“跳增”

刚需“捡漏”时机将到

虽然从房地产行业整体情况来看,2018年将是对企业资金面的大考之年,但对于龙头房企来说,资金压力则不足为虑。在接受中国财富网采访时,某市场分析师表示,行业面临洗牌,“头部效应”将在2018年持续。

“如果从房企项目待售规模和2017年拿地情况分析,2018年乃至2019年的业绩强者名单已基本可以判定。碧桂园、恒大、万科等龙头房企中,有望诞生销售规模突破6000亿元的‘巨无霸’企业。”上述市场分析师表示。

2017年可视作行业集中度“跳增”的起始年。克而瑞数据显示,全年销售额突破千亿的上市房企达17家,其中业绩排名前10位的房企,市场占有率达24.7%,较2016年增长6%,远高于2010至2016年年均1至2个百分点的增幅。同时,房企拿地总量和集中度也得到了进一步提升。

可以说,龙头房企在资源获取、融资额度和门槛、管控运营等方面的竞争优势将继续发酵,房地产市场两极分化状态更加明显。“无论是前些年的全产业链布局,还是现在的多元化经营,大型房企的战略纵深无疑更深,辗转腾挪的空间也越大;而小型房企则日益艰难,作为夹心层的中型房企面临的困难可能更大,它不仅在生存空间上受到了大型房企的挤压,还要面对自身发展和融资的难题。”江瀚表示。

从实际情况看,资金面上的风险会和具体项目挂钩。“如果项目所在地预售证管控严厉,那么房企会有主动降价等做法。”基于此判断,严跃进认为2018年二季度将成为刚需“捡漏”买房的“机会期”。

龙头估值中枢渐升

投资边际安全

历史经验证明,随着行业集中度的提升,龙头企业也将迎来“钻石时代”。从房地产行业销售增速情况来看,虽然整体呈现下滑趋势,但龙头房企每个月披露的销售数据依旧坚挺。在这种情况下,龙头房企逐渐获得溢价,中小房企继续杀估值。

首善财富管理集团交易总监车金海看好A股的房地产板块,他表示:“从估值角度来看,房地产板块是目前A股整体低估的一个版块,从而带来了比较安全的投资边际。”

在接受中国财富网采访时,某资深券商分析师透露,现在地产指数/沪深300接近历史底部,将继续看多地产龙头,尤其看好保利地产、万科等价值龙头标的。“今年行业龙头的比较优势将加剧,龙头房企的估值中枢会逐渐提升,从10倍向15倍靠拢。”

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