义乌市农村更新改造实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范农村更新改造行为，改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，激发农村发展活力，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律法规，结合义乌实际，特制定本细则。
第二条 农村更新改造是指城镇规划建设用地红线范围外的农村（不含“异地奔小康”村庄），在核定的村庄建设用地规模内，以村级组织为主导，依据村庄更新改造规划，盘活存量建设用地和闲置宅基地，按照合理配置和高效利用原则，优化调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进农房改造，改善农村生产生活条件,实现“户有所居、住有宜居”。
第三条 农村更新改造坚持“规模控制、多规管控，村级自治、镇街审批，公平取得、配置有偿”的原则。
第四条 农村更新改造积极引导采用权益置换、集中统建、多户联建等多种方式实现宅基地权益和“户有所居”，逐步提高货币化补偿的比例，满足农民个性化多层次需求。
第五条 鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地村镇；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。
第六条 规划局、国土局应当在符合市域总体规划和土地利用总体规划的前提下，完善农村和社区空间布局规划，优化全市农村和社区的布局、选址、规模及时序。
镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇街）加强与上位规划的衔接，以强镇富村政策为指导，按照尊重民意、沿袭历史、科学布局、适度集聚的原则，合理整合，统筹引导，组织编制本辖区内“1（镇区、城市分区规划）+X（中心村建设规划）+Y（特色村规划）”的村庄布点规划，报市人民政府批准。
第七条 农村更新改造工作由镇街组织领导，村级组织负责具体实施，农林局（农办）负责全市农村更新改造指导、统筹和协调工作，规划局、国土局、城管委、文广新局、行政执法局等行政主管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。
第二章 规模控制
第八条 村庄建设用地规模按村级集体经济组织成员人数核定，按规定不能享受的除外。村级集体经济组织成员具体参照《义乌市农村集体经济组织成员资格界定指导意见》界定。
鼓励农村更新改造新增建设用地选址不占或少占耕地，新增建设用地中耕地面积占60%（含）以上的，人均建设用地控制在100平方米以内；新增建设用地中耕地面积占60%以下的，人均建设用地控制在110平方米以内；新增建设用地中低丘缓坡等非耕地面积占70%（含）以上的，人均建设用地控制在120平方米以内。人均建设用地面积按占用土地类型调整为110或120平方米时，新增建设用地中耕地占用数不得高于按人均100平方米核定的耕地数。
按有关规定认定后需要传承保护的古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等，其占用的土地可单独增计建设用地规模。
第九条 镇街对本辖区内的宅基地总规模控制负总责，市政府在年初对已经实现宅基地减量化或人均宅基地面积比全市平均数少的镇街优先安排新增建设用地指标，由镇街统筹分配。
镇街分配农村更新改造新增建设用地指标时，应优先保障现状人均建设用地少、新增建设用地占用耕地少和未大拆大建的村庄。
第十条 现有村庄建设用地规模比核定规模大的农村，镇街不再安排新增建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，允许村级组织先与有关农户签订宅基地退出协议并拆除旧房后再申请建设用地增减挂钩指标。
第十一条 农村更新改造的村庄在核定规模范围内节余的建设用地，经村民代表会议同意，镇街审核，报市政府批准后，允许村级组织通过自主开发、合资合作、使用权入股等方式增加农村集体、农民个人收益，实现农村可持续发展。
第三章 规划编制
第十二条 镇街负责组织编制辖区内的村庄更新改造规划，引导有条件的村庄编制村庄发展一体化规划。村庄发展一体化规划立足农村经济基础、地形地貌、文化传承等实际，结合产业结构和发展趋势，在村域范围内将土地利用规划、村庄更新改造规划、生态环境保护与修复规划、美丽乡村建设规划、乡村产业规划等专项规划管控要素和内容融合成一个规划成果，科学、合理、长远、高效配置村域内各类资源要素，实现乡村生产、生活、生态的可持续发展。
多个地理空间上集中连片的村庄，由镇街统一编制村庄更新改造规划。
第十三条 村庄更新改造规划编制应对村落现状进行评估，严禁大拆大建模式。规划保留传统建筑风貌保持完整的旧房、街巷、建筑环境、格局；规划拆除影响交通、消防安全的旧房；规划整治建筑层数、外立面、色彩、屋顶形式与村庄传统建筑风貌不协调的旧房；规划新建结合自然地形地貌的浙派民居；构建建筑与周边自然环境空间有序的架构，营造融于自然山水、独具乡土文化特色的村落。
第十四条 村庄更新改造规划编制应着重更新和完善规划保留传统建筑区块的给排水、供电、通讯、消防等公共设施，规划设计传统建筑内部生活设施的修缮选型方案，保护和修复乡土自然风貌、建筑、街巷、水系以及传统技艺和民俗文化，提升居住环境和生活品质，恢复村落生态，重现传统建筑区块社会、经济、生态价值。
第十五条 农村更新改造结合自然地形地貌采用低层联立住宅和多层水平公寓，利用院落式、坡地式等建筑形式，在核定的用地范围内，通过规划技术手段充分挖潜建筑容量。
联立式住宅建筑房屋檐口高度不得超过10米，屋顶形式为坡屋顶，坡度1/3到1/2，起坡高度为零；多层水平公寓标准层高不超过3.2米；外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调；地下室红线不得突破建筑红线。
第十六条 镇街应保护和发展传统风貌完整、乡土风情浓郁、历史文化深厚、产业特征明显的村落，保持村落历史文化遗产的真实性、完整性和延续性，传承优秀的传统价值观、传统技艺和民俗，彰显人与自然和谐相处的生产生活方式。积极引导符合条件的农村申报各级传统村落、历史文化名村、历史文化村落。
第十七条 对于地处地质灾害隐患、自然资源贫乏、饮用水源保护区或重点工程建设等需异地搬迁的村庄，镇街应就近选择资源条件相对较好的中心村进行安置并统一编制村庄更新改造规划。
第十八条 村庄更新改造规划编制与设计单位应由镇街通过方案招标方式确定，只有一家单位参加的，需要编制2个以上规划方案进行比选。
第四章 宅基地取得
第十九条 宅基地分配坚持“按人分配、按户控制”原则，农村宅基地取得由农户向村级组织提出申请，报所在镇街审批。涉及使用新增建设用地的，须报市人民政府办理农转用审批手续后，再由所在镇街审批。
第二十条 农村宅基地分配取得对象为村级集体经济组织成员，按规定不能享受的除外。下列农户可增计一人分配：
（一）年满20周岁未婚的；
（二）已婚未育或育有一个子女的。
第二十一条 新增建设用地中耕地面积占60%（含）以上的，人均宅基地分配基数最高不得超过30平方米；新增建设用地中耕地面积占60%以下的，人均分配基数限额可上调5%；新增建设用地中低丘缓坡等非耕地面积占70%（含）以上的，人均分配基数限额可上调10%。
第二十二条 农村更新改造每户原则上只能拥有一处宅基地且建筑占地面积最高不超过140平方米，原有的旧房必须自行拆除或者交给村级组织统一处置。
第二十三条 农户取得宅基地分配权后，由农户自愿选择本村农村更新改造实施细则确定宅基地的安置方式并提出申请，经村土地民主管理领导小组审查确认，由村级组织与农户签订宅基地安置协议，编制宅基地分配方案并公示，报镇街审批后执行。
第二十四条 规划保留旧房的农户，建筑占地面积不足该户审批面积部分，倡导采用货币化安置，也可通过安置多层公寓、参加城乡新社区集聚建设等方式实现。按规划保留的旧房已置换给其他农户的前提下，允许规划保留旧房的农户申请新的宅基地。
第二十五条 鼓励采用货币、转让等方式退出非本村集体经济组织成员拥有的合法宅基地。在优先考虑集体经济组织成员的前提下，对无法及时退出又确需利用的宅基地，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的农村住宅情况，允许按照村级组织确定的比例安置，但建筑占地面积最高不得超过126平方米。
第二十六条 市级以上重点工程建设需拆迁安置的农户，可优先参加本村更新改造，自愿异地安置的农户可按不同土地级差参加城乡新社区集聚建设。
第二十七条 自愿退出农村宅基地的住房特困户和D级危房户，可优先参加本镇街的城乡新社区集聚建设或本村更新改造。
第二十八条 宅基地使用权人自愿退出宅基地，以及享有宅基地分配权的农户主动放弃宅基地的，可按土地级差有序参加城乡新社区集聚建设。
第二十九条 鼓励村级组织回购本村农户和非集体经济组织成员自愿退出的宅基地，回购价格参照宅基地基准价格由村级组织和宅基地使用权人协商确定。
宅基地使用权人自愿退出全部宅基地并放弃按本细则安置的，对退出宅基地合法占地面积给予村级组织每平方米1000元的资金补助。
第五章 监督管理
第三十条 农村更新改造按照“依法、民主、公开”的原则，建立健全宅基地民主管理机制，加强宅基地日常管理，具体参照《义乌市农村土地民主管理暂行办法》等有关规定执行。
第三十一条 农村更新改造强化行为自律，未经批准，农户不得建造任何建筑物、构筑物，不得擅自改建、扩建。村级组织应当及时发现和制止违法用地与违法建设行为，制止无效的要及时向镇街和相关部门报告。
第三十二条 镇街严格落实农户建房“四到场”制度，确保批前选址踏勘、批后定点放样、砌基建设、竣工验收人员到场。建立健全巡查制度，发现违法行为及时查处，确保农村更新改造顺利按规划实施。工作人员玩忽职守的，依法追究相关单位和人员的责任。
第三十三条 引导有条件的村庄委托具有相应资质的单位统一代建，项目建设参照政府投资项目流程进行管理。
第六章 实施程序
第三十四条 农村更新改造实施程序：
（一）村级组织根据群众意愿提出更新改造申请，报镇街批准。
（二）村级组织负责对现有农村宅基地及房屋情况进行全面调查、登记，重点摸清户数、在册人口、户籍类型、宅基地现状与权属、古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等情况。
（三）村庄更新改造用地规模经所在镇街审核后，报国土局核定。
（四）村级组织制订农村更新改造实施细则，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇街批复。
（五）镇街组织编制村庄更新改造规划，经村民代表会议讨论通过后实施。
（六）根据农户与村级组织签订的宅基地安置协议进行分户报批，涉及新增建设用地的，依法办理农转用审批手续。
（七）开展旧房收回与拆除、注销原土地与房屋权属登记证明工作。
（八）村级组织在镇街领导下按规划总平面方案进行宅基地有偿选位。
（九）各建房农户按选位平面位置图申请办理工程规划许可，集中统建农村多层水平公寓的还须申请办理工程施工许可，招标选定施工单位和监理单位。
（十）镇街组织定点放样后开工建设，村级组织、镇街、国土、行政执法按职责开展农户建房过程的监督检查。
（十一）房屋竣工后，向规划部门申请竣工规划核实，镇街组织农村多层水平公寓的竣工验收。
（十二）登记颁发不动产权证。
第七章 附 则
第三十五条 本细则公布前，已经依法批准旧村改造（“空心村”改造）并开工建设的村（居），或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村（居），允许按原批准方案执行。
第三十六条 本细则由义乌市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
第三十七条 本细则自下发之日起施行。此前与本细则相冲突的规范性文件，均以本细则为准。
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发表于 2017-10-12 13:25:54
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