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本帖最后由 小稠 于 2020-3-20 16:21 编辑
84.5文件
第一章 总 则
第一条（目的） 为进一步推进农村有机更新工作，改善农村居民生产、生活、生态空间环境，节约集约用地，深化农村土地制度改革，助推乡村振兴，建设美丽义乌，根据国家有关法律、法规规定，结合义乌实际，特制定本办法。
第二条（适用范围） 本办法适用范围为实施城乡新社区集聚建设和异地奔小康建设范围外的村庄。
第三条（指导思想和原则） 农村有机更新工作，必须坚持“自愿（村级组织自愿）+规划（统一规划布局）+设计（统一村庄设计）+规范（规范建设管理）”的指导思想，遵循“三生融合、多规合一、集约用地、稳妥有序”的原则。
第四条（职责分工） 农村有机更新工作在市委、市政府的统一领导下，由镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）统筹负责，村级组织具体实施；自然资源和规划局、农业农村局、建设局、行政执法局、文化和广电旅游体育局等部门根据各自职责做好农村有机更新相关工作。
第五条（用地保障） 按照本办法实施农村有机更新并按规划完成应拆旧房拆除工作的村庄，需新增建设用地的，优先纳入全市土地利用年度计划。
第2章 实施程序
第六条（底数调查） 村级组织负责对现有人口和村庄各类建设用地情况，特别是宅基地及房屋情况进行全面调查、登记，重点摸清户数、在册人口、户籍类型、宅基地现状与权属、市级以上文保单位、文保点、历史建筑、传统建筑、不可移动文物、古树名木等情况。
第七条（自愿申请） 农村有机更新以农民自愿为前提。整村实施农村有机更新的，需经90%以上农户同意并签订旧房收回协议后，村级组织提出开展农村有机更新申请，报镇街批准；也允许部分区块实施农村有机更新，但需经95%农户同意并签订旧房收回协议。
第八条（日期截止和人口统计） 镇街批准开展农村有机更新后，村级组织应当通过民主决策明确农村有机更新的人口计算截止时间，并对符合条件的宅基地资格权人进行界定，报镇街确认并登记造册。
第九条（规模测算） 镇街按照宅基地资格权人登记情况审核村庄建设用地总规模，并报自然资源和规划局核定。
第十条（实施细则） 村级组织制订农村有机更新实施细则，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇街批准。
第十一条（精准测算） 村级组织根据核定的村庄建设用地总规模，以及宅基地资格权人和增计人口登记情况开展分户安置基数的预审核，精准测算分户安置面积，报镇街审核批准。
第十二条（自愿选择） 农户可以自愿选择联立式住宅、全高层或高低结合、宅基地跨村跨镇街安置，以及退出宅基地资格权后购买商品房、新社区集聚高层住宅或者政府回迁房等多种安置方式。
对于自愿承诺选择宅基地跨村跨镇街安置的农户，其相应的村庄建设用地规模从核定规模中扣减。
第十三条（办理供地） 村庄建设用地规模最终确定后，依规定办理整体供地手续。涉及新增建设用地的，依规定先行办理农转用审批手续。
第十四条（村庄规划） 镇街根据分户安置基数、分户安置面积、村庄公共服务设施用地比例等，组织编制多规合一村庄规划。村庄规划方案经征求村级组织意见并公示后，由自然资源和规划局审查，并报市人民政府审批。各级历史文化名村、传统村落保护规划在报市人民政府审批前应由建设局组织技术审查。
第十五条（分户报批） 根据村级组织与农户签订的宅基地安置协议，镇街通过“义网通办农民建房一件事”联办平台完成分户报批。各镇街要实行联审制度，组织相关职能单位对农户的立户、人口、户籍、旧房权属等基本情况进行并联式调查和审核，并对分户报批情况进行公示，公示无异议的，完成报批和上报备案。
第十六条（旧房处置） 村级组织开展应拆旧房收回与拆除，并报不动产登记机构注销原土地使用权与房屋所有权。
第十七条（有偿调剂） 宅基地分户审批完成后，农户需开展宅基地资格权有偿调剂的，必须由村级组织委托所在地镇街农村土地整备公司统一组织实施。
第十八条（有偿选位） 村级组织在镇街指导下，发挥市场配置资源的决定性作用，对取得宅基地资格权的农户以公开竞争方式进行联立式住宅宅基地的有偿选位；多层、高层住宅分配要遵循公开公平公正的原则。
第十九条（规划建设审批） 联立式住宅建设，根据农户分户审批面积和选位情况，由镇街通过“义网通办农民建房一件事”联办平台推送办理工程规划许可。集中统建农村多层、高层住宅的，由镇街通过“义网通办农民建房一件事”联办平台推送并联办理建设用地规划许可、供地、建设工程规划许可和施工许可。
第二十条（建设管理） 镇街组织定点放样后开工建设，村级组织、镇街、农业农村局、建设局、自然资源和规划局、行政执法局按职责依法履行好农户建房过程的监督检查。
第二十一条（竣工验收） 住宅竣工后，向自然资源和规划局申请竣工规划核实，多层、高层住宅还需由建设单位组织工程竣工验收。
第二十二条（不动产登记） 农户向登记机构申请不动产权登记，取得不动产权证书。
第三章 规划编制
第二十三条（规划编制指导思想） 村庄布局规划和村庄设计，应坚持以人民为中心，以生态文明理念和乡村振兴战略为指导，以落实乡村振兴战略规划，改善农村人居环境，保护生态环境、自然景观和文化遗产，全面优化农村国土空间利用为目标，将各专项规划管控要素和内容融合成一个规划成果，科学、合理、长远、高效配置村域内各项资源要素，实现农村生产、生活、生态的可持续发展。
第二十四条（统一规划布局） 自然资源和规划局应根据国土空间规划要求，会同农业农村局、社区建设办等部门编制完善全市“1（城镇开发边界内的村居）+X（城镇开发边界外的中心村）+Y（城镇开发边界外的保留村）”的农村和社区空间布局规划：
（一）城镇开发边界内不属于城乡新社区集聚建设范围的村居，按城市规划，建设高品质社区；
（二）城镇开发边界外的中心村要按照“人口集中、产业集聚、要素集约、功能集成”的总体要求，做好规划设计，科学布局生产、生活、生态空间，突出中心村的人口集聚与居住服务功能、公共服务与社会管理职能，加快中心村培育建设；
（三）城镇开发边界外的保留村要综合考虑自然环境本底、人文底蕴特点、自身产业发展基础等因素，因地制宜、实事求是地进行规划布局，有条件的要鼓励多村整合，保留有发展优势和特色价值的村庄。
第二十五条（统一村庄设计） 由镇街统一组织编制多规合一村庄规划，自然资源和规划局、农业农村局等部门做好指导。
（一）多规合一村庄规划编制内容应包括村庄发展目标与定位、村域空间布局及用途管制、村庄建设规划、产业发展规划、公共服务设施规划、基础设施规划、生态保护修复和综合整治规划、历史文化及特色风貌保护规划、防灾减灾实施保障等内容。
（二）村庄规划应结合村庄自然地形地貌，构建与周边自然环境空间有序的架构，建设融于义乌自然山水、具有乡土文化特色的浙派民居。自然资源和规划局及各镇街要加强对村庄规划编制的统一管理，对设计力量、设计程序、设计品质做好严格把关。
（三）村庄规划和建设应加强对山体、河道、古树名木、有历史价值和纪念价值的建筑物、有特色的村庄风貌和空间格局等人文自然空间的保护。鼓励多种形式盘活利用历史建筑，丰富村庄的产业业态和提高社区公共服务水平。
第二十六条（统一控制标准） 农村有机更新的规划控制标准为：
（1） 建筑高度需符合控高要求，且需满足机场净空和城乡景观风貌要求；
（二）多层、高层住宅原则上要规划集中联建；
（三）联立式住宅审批面积与建筑面积的系数不得超过1：3.5。鼓励联立式住宅缩减占地面积，在保证审批的总建筑面积不减少的前提下，提高建筑层数。
联立式住宅屋顶形式为坡屋顶，坡度1/3到1/2，外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调。
第二十七条（统一公共配套） 在村庄规划编制中应统筹安排、合理布局、按服务人口配置管理设施、教育设施、文体科技设施、医疗保健设施、商业设施和社会福利设施等各类村庄公共服务设施（不包括村内道路），科学规划建设“一村两楼宇”和“多村联建”物业项目，为“消薄”和壮大村集体经济注入强大动力。村庄公共服务设施用地占村庄建设用地总规模比例为：
（一）规划人口大于3000的特大型村，公共服务设施用地比例为8-12%；
（二）规划人口在1001-3000的大型村，公共服务设施用地比例为6-10%；
（三）规划人口在601-1000的中型村，公共服务设施用地比例为6-8%；
（四）规划人口小于等于600的小型村，公共服务设施用地比例为5-6%。
村庄公共服务设施用地在优先满足村居、社区日常公共管理服务需要的基础上，其中的经营性设施用地部分，可以由村级组织通过自主开发、合资合作、使用权入股、就地入市、退出整合建设小微创业园等方式开发利用。
第四章 规模核定和建设模式
第二十八条（规模封顶） 鼓励“零增地”开展农村有机更新。现状人均村庄建设用地面积（按宅基地资格权人计算，下同）已经超过100平方米的，按照人均100平方米核定建设用地规模，超过部分按国土空间规划进行利用。
第二十九条（规模核定） 现状人均村庄建设用地面积超过90平方米少于100平方米的，按现状村庄建设用地面积核定规模；现状人均村庄建设用地面积少于90平方米的，按照人均90平方米核定建设用地规模。
第三十条（特殊情形） 按有关规定认定后的市级以上文保单位、文保点、历史建筑、传统建筑（收归村集体所有且不用于农户日常居住）、不可移动文物、古树名木等，其占用的保护本体和保护范围土地可不计入村庄建设用地规模。
第三十一条（建设模式分类） 在核定的村庄建设用地规模内，应当根据“1+X+Y”的农村和社区空间布局规划，以及国土空间规划、城市设计等规划要求，因地制宜采用高低结合或联立式住宅等建设模式，并引导多层、高层住宅和联立式住宅集中规划联建。多层、高层住宅可由村级组织自行筹建或委托代建，并保留集体土地性质。
（一）城镇开发边界内不属于城乡新社区集聚建设范围的村居，引导“多村整合、集中联建”，采用高低结合方式安置，建设城市社区。
（二）城镇开发边界外的中心村应在本村域范围内就地采取农村土地综合整治的办法，按照“多个自然村就近物理合并、分功能区集中规划联建”原则，优化生产、生活、生态空间布局，并完善公共配套设施，建设新型和美乡村。
（三）城镇开发边界外的保留村，有条件的要鼓励多村整合，对确需保留的有发展优势和特色价值的村庄，应按照村庄规划做好保护、传承和发展，并加强基础设施更新、旧房风貌整治，环境景观建设，突出义乌地域建筑特征、时代特色、乡土风情。鼓励到就近的中心村或镇区（中心城区）实施多层、高层住宅集中联建安置。
第三十二条（鼓励节约） 人均村庄建设用地面积超过100平方米按本办法规定退出的，可按不高于10%的退出建设用地面积（经镇街审核）进行奖励，由所在村用于异地调整入市或联营开发利用，具体按《义乌市农村集体建设用地整治利用实施细则（试行）》规定执行。
在核定的村庄建设用地规模范围内，在符合国土空间规划和确保户有所居的前提下，农村有机更新节余的建设用地，允许规划为集体经营性用地，与本办法第二十七条规定的村庄公共服务设施用地当中的经营性设施用地一并科学规划开发利用，壮大村集体经济。
第五章 审批和安置
第三十三条（人口增计） 符合下列条件的农户可增计一人分配：
（一）年满20周岁未婚的（不含离异人员）；
（二）夫妻双方均为本村集体经济组织成员，未育或育有一个子女的。
第三十四条（分家立户） 年满20周岁以上的未婚人员允许单独立户安置，分家立户的具体条件，由村级组织根据镇街的指导意见商讨确定，并经村民代表大会通过。
第三十五条（人均基数） 人均宅基地分配基数最高不超过30平方米。
第三十六条（安置原则） 农村有机更新每户原则上只能拥有一处宅基地，且按户控制建筑占地面积最高不超过120平方米。
第三十七条（基数扣减） 属宅基地审批对象，但位于本村级组织范围内合法房屋已被部分或全部出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，安置基数计算方法为：按本村有机更新实施细则确定的安置基数扣减已出卖、赠与或被司法部门依法查封拍卖的旧房建筑占地面积。
（一）扣减后占地面积大于15平方米的，该面积即为该户的安置基数；
（二）扣减后占地面积小于15平方米的，按照15平方米确定该户的安置基数。
第三十八条（分户不均处理） 因分家立户时旧房分配不均造成建设用地审批对象拥有旧房占地面积不足安置基数的，不再按限额补足，超过限额的超出部分不予补偿安置。
第三十九条（非村民补偿安置） 鼓励村级组织采用货币补偿、内部再分配等方式退出非村集体经济组织成员拥有的合法宅基地，货币补偿或回购价格由村级组织通过民主决策确定。对于退出的宅基地，由所在地镇街给予村级组织每平方米占地面积1000元的资金补助。
在优先考虑集体经济组织成员的前提下，对无法及时退出又确需利用的宅基地，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的农村住宅情况，允许按照村级组织确定的比例安置，安置比例不得超过1：1，建筑占地面积最高不得超过90平方米。
第四十条（余房处理） 农户的旧房合法占地面积超过安置基数标准的，超过部分按1:0.7的比例按实增加安置基数，但每户安置基数最高不得超过120平方米。
旧房超过最高户型控制面积的余房部分，采取多层、高层住宅方式补偿。余房占地面积小于30平方米的，参照第三十九条非村集体经济组织成员的标准采取货币补偿；余房占地面积大于等于30平方米、小于45平方米的，增加安排建筑面积不超过60平方米的多层、高层住宅；余房占地面积大于等于45平方米、小于60平方米的，增加安排建筑面积不超过120平方米的多层、高层住宅；余房占地面积大于等于60平方米的，增加安排建筑面积不超过180平方米的多层、高层住宅。原有的旧房必须自行拆除或者交由村级组织统一处置。
第四十一条（高层安置系数） 多层、高层住宅的安置系数为1：4。
多层、高层住宅规划设计时，在实现1：4安置的基础上，允许规划一定比例（最高不超过1：1）的配套用房（一般指裙房）。配套用房产权属村级组织，不得分配给农户，优先用于物业、居家养老等公共服务设施。配套用房可以由村级组织筹建，经营性设施部分也可以用于集体经营性建设用地入市，所得收益归村级组织所有，收益优先用于公共配套、物业管理等支出。
第四十二条（宅基地权益凭证） 下列农户经申请，由所在地镇街核实后登记发放宅基地资格权益凭证：
（一）已取得宅基地资格权，但在本村无多余宅基地安置的农户；
（二）原批准按高低结合方式改造的村，多层、高层住宅部分按村庄规划已不宜继续建造，待安置的农户；
（三）已批准开展农村有机更新的村，自愿承诺选择宅基地跨村跨镇街安置的农户，以及自愿退出宅基地资格权后购买商品房、新社区集聚高层住宅或者政府回迁房的农户；
（四）唯一住房属于危房且不宜修缮加固或者已经拆除的，自愿承诺选择宅基地跨村跨镇街安置的农户，以及自愿退出宅基地资格权后购买商品房、新社区集聚高层住宅或者政府回迁房的农户。
宅基地资格权益凭证有效期为两年，有效期届满权利人未使用的，需换发新证，新证的有效期仍为两年。
第四十三条（资格权调剂） 自愿退出宅基地资格权后购买商品房、新社区集聚高层住宅或者政府回迁房的农户，其宅基地资格权可以由所在地镇街农村土地整备公司统一组织公开调剂。
宅基地资格权调剂结果由调出方镇街确认后重新登记发放宅基地资格权益凭证，并报农业农村局、自然资源和规划局、行政执法局备案。调剂所得的宅基地资格权可在本地安置，也可以跨村安置。
宅基地资格权调入方必须为本市域范围内的村级集体经济组织成员，且在同一行政村内调入面积不得超过120平方米。
第四十四条（跨村安置政策接轨） 以宅基地资格权益凭证参加宅基地跨村跨镇街安置或参加水平住宅跨村跨镇街安置的，按我市宅基地和水平住宅跨村跨镇街安置具体操作的有关规定执行。
第六章 旧房拆除
第四十五条（旧房确认） 旧房产权以不动产权属证书登记的建筑占地面积为准。未发放不动产权属证书的旧房，由自然资源和规划局予以审核确认。庭院、空基、天井、滴水等不计入建筑占地。
第四十六条（旧房拆除） 拆除共有产权的房屋，应待共有权人达成协议后再予拆除；拆除设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。村级组织应在宅基地选位前完成应拆旧房的拆除。
第四十七条（注销登记） 村级组织与被拆除人应签订房屋拆除书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原不动产权属证书上交村级组织，统一向登记部门办理注销登记手续，并在规定的期限内完成搬迁。
第七章 建设管理
第四十八条（费用管理） 农村有机更新中收取的各项费用纳入镇街联管账户管理，优先保证道路、给排水、绿化、公建、物业等基础设施建设；各项账务应单独列支、定期张榜公布，接受群众监督。
第四十九条（高层住宅资金） 多层、高层住宅建设资金以农民自筹为主，具体由建设方与代建单位按照代建合同的约定统一支付。建设方代为收取的多层、高层住宅建设资金要专款专用，不得挪为他用。
第五十条（建设管理） 按照有利于生产、生活的原则，鼓励多村集中联建多层、高层住宅，多层、高层住宅建设方为村集体经济组织或由村集体经济组织委托授权的镇街农村土地整备公司，鼓励有资质的国资公司和资质优、信誉好、责任心强、经验丰富的社会企业参与多层、高层住宅代建。
第五十一条（档案管理） 村级组织应建立、健全档案制度，加强对农村有机更新工作档案、资料的管理。档案资料包括：批准文件、规划和建设方案、拆除协议等与农村有机更新相关的材料。
第五十二条（优化服务） 涉及农村有机更新的行政审批事项，纳入我市农民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切实优化服务。
第八章 监督管理
第五十三条（村级自治） 村级组织应成立自治组织，强化行为自律。未经批准，农户不得违法建造任何建筑物、构筑物，不得擅自改建、扩建。自治组织应当及时发现和制止违法用地与违法建设行为，制止无效的要及时向镇街和相关部门报告。
第五十四条（镇街监管） 镇街严格落实农户建房“四到场”制度，确保批前选址踏勘、批后定点放样、砌基建设、竣工验收人员到场。建立健全巡查制度，发现违法行为及时查处，确保农村有机更新顺利按规划实施。工作人员玩忽职守的，依法追究相关单位和人员的责任。
第九章 附 则
第五十五条（法律责任） 以瞒报、造假等手段骗取置宅基地审批面积的，经查证属实，不当所得部分不予审批，已经取得的不当宅基地权益，予以收回。情节严重的移送司法机关依法处置。在通过“义网通办农民建房一件事”联办平台办理宅基地审批过程中，因审核不严造成错批的，依法追究镇街责任人员的责任。
第五十六条（政策衔接） 本办法公布前，已经依法批准旧村改造、农村更新改造并开工建设的村居，或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村居，允许按原批准方案执行。
第五十七条（施行时间） 本办法自发布之日起施行。此前与本办法相冲突的规范性文件，均以本办法为准。
第五十八条（政策解释） 本办法由自然资源和规划局、农业农村局负责解释
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发表于 2020-3-19 20:01:57
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