我们以今天东傅宅为例，来算算高层公寓和落地房收益差异。108平占地面积落地房，36平一间，那就是三间房，现在市场行情价约1000万，构成成本为，三间150万造价，利润为850万。东傅宅高层108平土地面积1：6可置换为6套108平公寓，现在每套含出让金约卖200万X6套=1200万收益，减去造价约45X6=270万，出让金6X120=720万，最后收益仅为210万，这是在你能扛住一次性掏出6套造价并熬到交出让金后的收益，事实是大部分人熬不到，结果基本没收益。以未调整出让金70万为例X6=420万。那么就是（45X6造价）+（70X6出让金）=690万成本，1200-690=510万收益。然而，这是在你前期有能力交齐270万造价熬到10年后交出让金而且在70万出让金时把这六套全卖掉最大化的收益。事实是基本上都是要交造价时就得卖掉大半加上利息。基本上的收益，仅为一半。
看不懂的，来个简易计算模式：108平落地房值1000万-150万造价=850万收益÷6=最后算出落地房18平土地价值为141.7万。也就是说高层要卖到141.7万不含造价的情况下才能对等落地房的收益。在120万出让金的情况下，那么108套间只赚了21万，而且是在你持有房屋10年的情况下。
高层200-45造价=155万，落地房18平值141.7。155-141.7=收13.3万出让金的情况下，才能不亏。
以200万落地计算，购房者是无任何收益的，而且是在赔钱的。购房者在没收益的前提下肯定不会来买房子,没人买房子就交不起造价，没造价就完不成高层安置。
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发表于 2022-5-31 22:19:54
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