城芯改善客等了三年的答案，义乌稠城核芯宅地花落绿城

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义乌稠州核芯，终于等来新宅地供应。7月25日上午，绿城以约5.85亿元摘得稠城街道铁东路与香山路交叉口南侧地块，结束了该板块近三年的高端改善“空窗期”。

 

一宗宅地的分量：为什么是稠城？

 

在义乌购房者的认知里，稠城核芯板块是具有深厚历史底蕴的核心区域。

这里的故事能追溯到明清时期——地块西南侧的西门老街文化街区，自明万历起便是义乌商业贸易核心，清嘉庆时更成繁华街市，民国时期城区商会八成云集于此。如今，形成了义乌最具活力的绣湖商圈，约16万方西门老街、义乌之心、绣湖里商业中心等商业体星罗棋布，2024年客流量超3500万人次，营业额达102亿元（数据来源：“义乌科协”微信公众号）。这里即是义乌人的消费主场，也是许多人创业经商的起家之地。

交通上，北侧的国贸大道是贯穿城市的主干道，旁边就是轻轨绣湖站，无论是开车还是坐轻轨，去义乌各个板块都很方便。教育资源是另一个被频繁提及的点，香山小学、绣湖中学在本地家长圈里认可度很高，加上胜利幼儿园，“目送式”教育链成型，从学前到初中的教育需求能就近满足。再加上市政府等12处地标在直线距离约2公里内聚集，政务、生态、商业、文教资源的密度，在义乌具有极高的稀缺性。

对本地私营企业主、体制内人群及扎根多年的新义乌人而言，此地承载着深厚的地缘情结与回归市中心的强烈改善愿望。三年断供，积压的购买力亟待释放。

 

核芯区改善市场空白：高改需求呼之欲出

 

义乌高改市场自2023年底持续发力，2025年1-5月全市成交量同比上涨22.5%，改善趋势未止。但打开义乌近三年的新房供应地图，稠城核芯区的改善型住宅几乎是空白。

板块周边二手房市场的活跃度一直很高。二手房房龄不算新，但挂牌价和成交价都比较稳，一些保养得好的房源，单价能比老小区高出不少。二手房客户大多为老义乌人，要么是自住需求换大户型，或是从其他边缘板块置换“地段更好、品质更好”的房子。

对比来看，现在义乌的改善盘不少，但多数集中在宾王、稠江等板块。这些地方虽然也有不错的产品，但论配套的密集度和成熟度，还是和稠城核芯有差距。尤其是项目边上的绣湖中学，让不少重视教育的家庭愿意为这个地段买单。

稠城核芯的这宗地块，本质上是填补了市场的一个空白。而由绿城拿下这宗地块，让市场对项目品质有了更高期待。自2013年首入义乌，十二年间绿城开发了8个项目，形成了一套成熟的“高价值板块+绿城好房子”开发逻辑。尤其是近两年凤起潮鸣、凤栖逸庐的实景示范区呈现和热销，验证绿城打造高端产品的经验与实力。绿城两年3个高端楼盘供应，更精准契合了义乌改善客群的置业需求。

 

好房子的新期待：第四代住宅能带来什么？

 

这宗地块出让的基本资料，有几个点值得关注。

容积率只有1.8，在寸土寸金的城芯，这样的容积率意味着小区的楼间距可能更宽，绿化空间可能更大，这对于想提升居住舒适度的改善客来说，是个实实在在的利好。

地块规划里提到了“第四代住宅”，是高端住宅规划的主流趋势。简单说，就是每户可以通过阳台、露台、设备阳台等空间设置成“空中花园”，平时种种花、喝喝茶，相当于把小院子搬到了楼上。对于无法买低密又喜欢生态绿植的家庭来说，这种设计会有吸引力。

更实际的是空间利用率。这宗地块有个特殊规定：限定条件下，餐客厅挑高部分按单倍计容。这意味着同样的产权面积，实际使用空间可能更大。加上封闭阳台按一半计容的政策，算下来每户的赠送面积不少，实际得房率可能超过100%。

另外，地块还配建了社区服务中心、体育场馆、菜市场，以及代建公园绿地，对业主来说，生活便利性、舒适性会提升不少。

 

对于想留在城芯的改善家庭来说，这个地块提供了一个“不离开熟悉环境，又能提升居住品质”的选项；对于义乌楼市来说，绿城的这次落子，或许能让大家重新审视老城区的居住价值。

接下来，市场更关心的是最终的产品呈现。绿城能否充分利用这1.8的低容积率、政策赋予的灵活空间以及第四代住宅理念，在稠城核芯打造出一个具有标杆意义的新作？答案，将在不久后揭晓。

 

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